Mieterhöhung nach 5 Jahren – wie hoch? Welche Mieterhöhung nach fünf Jahren möglich ist und welche gesetzlichen Grenzen gelten

Nach fünf Jahren ohne Änderung der Miete liegt ein Schreiben des Vermieters oft schon deshalb schwer im Briefkasten, weil die Summe plötzlich deutlich höher wirkt als die bisherige. Beim Prüfen zeigt sich dann: Die fünf Jahre sind rechtlich nicht der entscheidende Maßstab. Sie geben dem Vermieter weder Anspruch auf einen pauschalen Aufschlag noch setzen sie eine besondere Obergrenze. Entscheidend ist, auf welcher Grundlage die Miete erhöht werden soll und welche Fristen und Grenzen für genau diese Erhöhungsart gelten.

Bei einem normalen unbefristeten Mietvertrag geht es meist um eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Daneben gibt es Erhöhungen nach Modernisierungen sowie besondere Regeln für Index- und Staffelmieten. Wer diese Fälle auseinanderhält, kann ein Schreiben meist schon beim ersten Lesen besser einordnen – und vermeidet, eine Forderung allein wegen der langen Zeit seit der letzten Erhöhung für zulässig zu halten.

Fünf Jahre sind keine eigene Berechnungsgrundlage

Bei einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB darf der Vermieter grundsätzlich nicht mehr verlangen, als für vergleichbare Wohnungen am Ort üblich ist. Zusätzlich gilt die Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete durch solche Erhöhungen höchstens um 20 Prozent steigen. In Gebieten, die das jeweilige Bundesland als angespannt festgelegt hat, beträgt die Grenze häufig 15 Prozent innerhalb von drei Jahren. Welche Grenze vor Ort gilt, sollte deshalb geprüft werden; sie lässt sich nicht allein aus der Adresse oder dem allgemeinen Eindruck eines angespannten Wohnungsmarkts ableiten.

Die drei Jahre sind ein rollender Zeitraum, kein Zeitraum, der mit dem fünften Jahrestag neu beginnt. Wurde die Miete fünf Jahre lang nicht erhöht, kann die Kappungsgrenze daher mehr Spielraum lassen, als wenn es erst vor zwei Jahren eine Anpassung gab. Sie erlaubt aber nicht automatisch eine Erhöhung um 20 oder 15 Prozent. Die neue Miete muss weiterhin unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Sind vergleichbare Wohnungen günstiger, ist diese Grenze maßgeblich; ist die Vergleichsmiete höher, kann trotzdem die Kappungsgrenze den zulässigen Schritt begrenzen.

Für die Berechnung zählt grundsätzlich die Nettokaltmiete, nicht die monatliche Überweisung inklusive Betriebskostenvorauszahlungen. Heizkosten, Wasser und andere umlagefähige Kosten werden also nicht einfach mit der Grundmiete zusammengerechnet, um daraus den erlaubten Prozentsatz zu berechnen. Gerade bei älteren Abrechnungen lohnt sich ein Blick auf die genaue Aufteilung: Ein Vergleich der Gesamtbeträge kann zu einem falschen Ergebnis führen.

Was nach fünf Jahren konkret möglich sein kann

Angenommen, die Nettokaltmiete beträgt 700 Euro und wurde seit fünf Jahren nicht erhöht. Bei einer Kappungsgrenze von 20 Prozent ergibt sich daraus nicht schlicht ein Anspruch auf 840 Euro. Das wäre nur die rechnerische Obergrenze nach der Prozentgrenze – vorausgesetzt, die ortsübliche Vergleichsmiete liegt mindestens ebenso hoch und die weiteren Voraussetzungen sind erfüllt. Bei einer örtlichen Grenze von 15 Prozent läge diese rechnerische Obergrenze bei 805 Euro. Liegt die zulässige Vergleichsmiete beispielsweise nur bei 780 Euro, kann die Miete nicht allein wegen des freien Spielraums auf 805 oder 840 Euro angehoben werden.

Das Beispiel ist bewusst vereinfacht. In einem echten Mieterhöhungsverlangen können Wohnfläche, Ausstattung, Baujahr, Lage und energetischer Zustand eine Rolle spielen. Auch die Frage, ob die angegebene Vergleichsmiete nachvollziehbar belegt wird, ist wichtig. Ein Blick auf eine einzelne besonders teure Wohnung in der Nachbarschaft genügt nicht automatisch als Begründung.

Fristen und Begründung: Was im Schreiben stehen muss

Ein Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung nach § 558 frühestens verlangen, wenn die Miete seit einem Jahr unverändert ist. Wirksam werden darf die erhöhte Miete jedoch erst, wenn seit der letzten Änderung mindestens 15 Monate vergangen sind. Nach fünf Jahren ist diese Wartezeit normalerweise kein Hindernis mehr. Trotzdem muss das Verlangen formal stimmen und verständlich begründet sein.

Als Begründung kommen etwa ein Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder die Benennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen infrage. Ein qualifizierter Mietspiegel ist in vielen Städten besonders hilfreich, weil sich daraus Merkmale und Spannen ablesen lassen. Dabei kommt es nicht nur auf die Quadratmeterzahl an: Ein Balkon, ein Aufzug oder eine modernisierte Heizung können die Einordnung beeinflussen, aber nicht jedes Ausstattungsmerkmal wirkt in jeder Stadt gleich. Wer den Mietspiegel nutzt, sollte daher genau prüfen, in welche Kategorie die eigene Wohnung fällt und ob Zu- oder Abschläge plausibel sind.

Bei einer Erhöhung nach § 558 wird die Miete nicht allein dadurch höher, dass der Vermieter den neuen Betrag in einem Brief nennt. Er fordert den Mieter zur Zustimmung auf. Nach Zugang des Schreibens läuft die Zustimmungsfrist bis zum Ende des übernächsten Kalendermonats; die erhöhte Miete wäre anschließend ab Beginn des darauffolgenden Monats zu zahlen. Geht das Schreiben beispielsweise im April zu, endet die Frist am 30. Juni und die höhere Miete kann ab dem 1. Juli fällig werden. Wer nur einen Teil der Forderung für berechtigt hält, kann auch einer geringeren Erhöhung zustimmen. Eine ungeprüfte vollständige Zustimmung lässt sich später nicht ohne Weiteres zurückholen.

Modernisierung ist ein anderer Fall

Eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung folgt eigenen Regeln und ist nicht dasselbe wie die Anpassung an die Vergleichsmiete. Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann der Vermieter derzeit jährlich acht Prozent der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten auf die Miete umlegen. Erhaltungsarbeiten – etwa der Austausch eines Bauteils, weil es ohnehin verschlissen war – dürfen dabei nicht einfach als Modernisierungskosten angesetzt werden. Außerdem gelten zusätzliche Grenzen für den monatlichen Anstieg pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren: grundsätzlich drei Euro, bei einer Ausgangsmiete unter sieben Euro pro Quadratmeter zwei Euro.

Das bedeutet nicht, dass jede neue Heizung oder Fassadendämmung automatisch eine bestimmte Erhöhung rechtfertigt. Der Vermieter muss die Maßnahme und die Berechnung nachvollziehbar darlegen; Kosten für ohnehin notwendige Instandhaltung sind herauszurechnen. Auch die Ankündigung der Arbeiten und die spätere Erhöhung sind zwei getrennte Schreiben mit eigenen Anforderungen. Bei auffällig hohen Kosten oder einer pauschalen Abrechnung lohnt sich eine sorgfältige Prüfung, statt die Summe mit der allgemeinen Kappungsgrenze für § 558 zu vergleichen.

Indexmiete und Staffelmiete nicht übersehen

Wer eine Indexmiete vereinbart hat, findet im Vertrag eine andere Logik: Die Miete kann an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex gekoppelt werden. Eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist währenddessen grundsätzlich ausgeschlossen. Für eine wirksame Indexanpassung muss der Vermieter die Veränderung des Index und die daraus berechnete neue Miete in Textform mitteilen. Zwischen zwei Anpassungen muss mindestens ein Jahr liegen. Die allgemeinen Prozentsätze von 15 oder 20 Prozent lassen sich auf diesen Fall nicht einfach übertragen.

Bei einer Staffelmiete sind die Erhöhungen samt Zeitpunkt und Betrag bereits im Vertrag festgelegt. Während die Staffel gilt, ist eine zusätzliche Erhöhung nach § 558 grundsätzlich ausgeschlossen. Deshalb sollte man vor jeder Prüfung zuerst den Mietvertrag heraussuchen. Die Überschrift des Vermieterschreibens ist nicht entscheidend: Maßgeblich ist, welche Mietstruktur vereinbart wurde und worauf die konkrete Forderung gestützt wird.

Wie ich ein Erhöhungsverlangen praktisch prüfen würde

Ich würde zuerst die aktuelle Nettokaltmiete mit der im Schreiben genannten neuen Miete vergleichen und nachsehen, wann die letzte Änderung wirksam wurde. Danach kämen Mietvertrag und Begründung an die Reihe: Handelt es sich um eine Index- oder Staffelmiete? Wird ein Mietspiegel verwendet, und passen Baujahr, Wohnungsgröße und Ausstattung tatsächlich zu den angesetzten Merkmalen? Schließlich würde ich prüfen, welche Kappungsgrenze am Wohnort gilt und welche Erhöhungen im maßgeblichen Dreijahreszeitraum berücksichtigt werden müssen.

Diese Reihenfolge klingt unspektakulär, erspart aber oft den häufigsten Fehler: nur den Prozentsatz nachzurechnen und den Rest des Schreibens zu überfliegen. Eine Erhöhung kann rechnerisch innerhalb der Kappungsgrenze liegen und trotzdem an einer nicht passenden Vergleichsmiete oder einer unzureichenden Begründung scheitern. Umgekehrt ist ein hoher Betrag nicht automatisch unzulässig, wenn die Miete lange unverändert war und die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Wer Zweifel hat, sollte die Zustimmung nicht aus Versehen als bloße Empfangsbestätigung behandeln und zugleich die Frist im Blick behalten. Bei einer größeren Differenz können ein örtlicher Mieterverein oder eine Beratung helfen, die Berechnung anhand des konkreten Mietvertrags und des örtlichen Mietspiegels einzuordnen. Fünf ruhige Jahre machen eine Mieterhöhung also weder selbstverständlich noch ausgeschlossen. Sie verschieben nur den Blick auf das, worauf es am Ende ankommt: den richtigen Erhöhungsweg, eine nachvollziehbare Berechnung und die Grenzen, die für genau diesen Weg gelten.

Bild: / Vecteezy